•战略动态:金科拟2.3亿收购团餐商66.85%股权,远洋集团内部资产重组
1、2023年7月,TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元,单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降,环比降低33.5%、同比降低33.1%,同比降幅较上月进一步扩大。累计业绩来看,1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元,同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看,目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。2023年以来虽然有一定的修复预期,但在供需两端制约之下,楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大。
2、2023年以来,百强房企格局继续分化,央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看,2023年1-7月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长6.9%至1000.5亿元,TOP20门槛降低2.5%至405.9亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧,门槛分别同比降低16.2%和16.4%至245.8亿元和149.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增0.3%至66亿元。
3、从企业表现来看,2023年7月有逾8成百强房企单月业绩环比降低,同比降低的企业在也占到近7成。具体来看,7月有超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%,其中36家企业同比降幅超过50%。但同时,也有一些企业的业绩表现相对突出。如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企7月单月业绩仍实现同比增长。
1、7月,由于重点城市集中供地节奏放缓,导致房企拿地积极性下滑。30家重点监测房企单月拿地金额、面积环比皆下滑。其中,30家房企7月拿地金额750亿元、拿地面积500万平方米,环比分别下跌35%和21%。本月,重点监测房企拿地楼板价仅为15000元/平方米,环比下降17%。
2、头部房企拿地放缓,谨慎理性下聚焦一二线月,仍有近六成百强房企尚未拿地,市场不断走弱之下房企投资依然谨慎。从7月单月拿地来看,头部房企拿地较上半年大幅放缓。全口径销售TOP10拿地金额除保利外,其余企业单月拿地均不足百亿,且7月拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少,招商、滨江等降幅超过60%。此外,龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响,另一方面,上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕,市场走弱下,整体投资回归理性和谨慎。
当前投资十分聚焦,一二线是企业布局、补仓、调仓的重点,三四线则无人问津。多数房企上半年拿地城市不超过15个,而华润、滨江、招商等一二线、土地成交规模仍将低位运行,核心城市土拍或将进一步降温。除了溢价率下滑外,本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象,结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望,在当前销售端回落的影响下,再加之大量优质地块已在上半年的密集出让,下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块,土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
随着上半年核心城市优质地块的补充,若三季度销售无明显企稳回升,房企拿地大概率保持理性和谨慎,聚焦一二线的同时,更加关注性价比高的优质地块。拿地格局上,短期不会有明显变化,依旧是央国企占主导,民企保持弱复苏态势。
1、融资总量:2023年7月80家典型房企的融资总量为499.74亿元,环比减少10.1%,同比减少46%,本月房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。在融资结构方面,本月房企境内债权融资370.9亿元,环比减少7.5%,同比减少22.5%;境外债权融资72.25亿元,今年以来仅次于1月份的81.89亿元,而上个月没有境外债权融资,同比则减少80.6%;资产证券化融资为56.58亿元,环比减少29.5%,同比增加13.8%。
2、融资成本:2023年1-7月80家典型房企新增债券类融资成本3.65%,较2022年全年下降0.58个百分点,其中境外债券融资成本8.04%,较2022年全年上升0.99个百分点,境内债券融资成本3.47%,较2022年全年降低0.07个百分点。单月来看,7月房企融资成本为3.49%,环比提高0.37pct,同比下降1.48pct,本月没有房企境外发债,而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业,因此境内融资成本为3.49%,环比提高0.37pct,继续保持在较低的水平。
3、企业表现:本月融资总量最大的企业是金融街,其融资总量为75.8亿元,主要是因为企业发行了1笔20亿元的公司债、1笔18亿元的中期票据以及1笔37.8亿元的ABS。从企业梯队来看,2023年1-7月TOP10房企的平均融资额为62.65亿元,是所有梯队中最多的,同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了13.26%,增加幅度最大。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本仍然最低,为2.97%,较2022年全年下降0.16pct,比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.12pct;不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.73pct,降幅最大。
1、市场成交低于预期,房企营销回归日常。据CRIC监测,2023年7月,重点30城供应供应环比下降44%,成交环比下挫32%,同比减少36%。各能级城市迎来普降行情,一线%,二三线%。从CRIC调研情况看,本月房企造节营销回归日常,TOP10房企中7家房企推出区域/集团营销活动。整体折扣力度普遍95折以上,少部分清栋、清盘特价房可达75折。2、本月房企营销活动以围绕“盛夏”、“暑期”的造节营销为主,均为日常营销活动。根据CRIC监测,本月保利、万科、华润、中海、招商、金地、龙湖等7家TOP10房企均推出营销活动,其中仅龙湖“冰爽购房节”为集团营销活动,同时华润华东区域的“MIC超级润粉节”已连办四届。从营销方式上看,以小范围的特价房为主。从折扣力度上看,去化压力较大的项目折扣力度延续,如无锡璟萃本月折扣75折与上月持平,无锡桂语云间上月折扣为85折,本月降至75折。3、市场供应、成交同步收缩,房企直播成为重要的线上营销方式。展望后市,短期来看,房企折扣力度维稳,市场持续筑底的背景下,多地市场折扣营销对成交的促进作用持续下降,企业需综合考量项目去化速度与项目利润水平;长期来看,直播活动也是企业营销活动的重要举措,定期直播更有利于项目去化效果的优化。
1、在人事变动方面:7月,重点监测企业人事调整活跃度与上月持平。本月,万科地产又进行了一次新的人事调整,首席运营官滕樱君转任至开发经营本部,未来主要负责资产管理和策略研究等方面的工作,暨从集团总部下沉到更贴近业务的地产开发经营本部,管理职能上也进一步扩展。本次滕樱君调往开发经营本部做业务,一方面在万科内部,“将领”下前线是常态。此前的万乐天堂•体育(FUN88)官方app下载科原COO张旭调任物流,王海武调任印力,都是集团重要管理人员下前线年初提出,“管理人员都要全部下沉,身先士卒”的思路,为的就是提高发展业务的管理水准。另一方面,滕樱君调动正值万科新一届董事会换届后,进入新的商业周期,开发业务基本盘仍是重中之重,也决定了整体业绩走向,需要继续加强力量。为此向开发输送重要管理人员,加强开发业务的核心力量,成为万科董事会换届后始发动作。2、组织变动方面:正荣地产解散董事会,改为有限责任公司。7月11日,正荣地产集团下属公司正荣地产控股发布公告,根据公司最新章程,公司不再设董事会,改为一人执行董事,公司股东会选举金明捷为执行董事,并聘任其为公司经理。在不久前的6月28日,正荣地产控股另发布了一个公告,声明其公司类型已经从“股份有限公司”变为了“有限公司”。
1、本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面,在战略合作领域也有所涉及。商业管理领域较为火热,多个商管公司达成签约合作,碧桂园文商旅签约重庆百汇广场、德阳银鑫五洲广场;合生商业华东首个轻资产项目落地上海。物管方面,众安智慧生活上市配股所得款共1.13亿港元;招商积余旗下中标17个安保服务项目。战略方面,大悦城签约上海虹口区,将在城市更新、综合体开发等领域合作;绿城中国与长城国富置业签署协议,开展涉房涉地不良资产处置合作。此外康养方面乐天堂fun88.(中国)官方平台,花样年彩生活宣布与光大养老形成战略合作。
2、金科服务拟2.33亿收购上海线日乐天堂fun88.(中国)官方平台,金科智慧服务公告称,该公司计划以2.33亿元的代价收购线下团餐服务供应商,以取得目标公司最多66.8511%的股权。目标公司为上海荷特宝配餐服务有限公司,主要从事向住宅社区、商业中心、企业、政府机构、学校及医院提供全国性一站式数字化餐食解决方案服务,主要包括提供餐厅设计及规划服务、餐厅筹备及营运服务以及智能餐厅系统。此次入股,一方面,透过投乐天堂•体育(FUN88)官方app下载资安排,金科服务将能够扩大其团餐服务的业务规模,以促进其于华东地区本地生活服务的战略发展。另一方面,凭借目标公司掌握的广泛客户资源,集团将能够优化升级其餐饮服务的客户基础,促进其物业服务及综合设施管理服务在华东地区的发展。
3、远洋集团内部资产重组:远洋亿家6.26亿收购商用物业及车位资产。7月21日,远洋集团与远洋服务联合公告,远洋服务全资附属公司远洋亿家与远洋控股中国(远洋集团控股全资附属公司)订立资产转让框架协议。远洋亿家收购目标资产乐天堂fun88.(中国)官方平台,总代价为人民币6.26亿元,其中车位转让及商用物业转让的代价分别为人民币4.74亿元及人民币1.52亿元。目标资产包括4961个车位及168项商用物业(总建筑面积合共约12901平方米),均位于中国。公告称,资产转让实质上为远洋集团控股集团的内部资产重组,使远洋集团控股集团(不包括远洋服务集团)能够有效地完善其库存结构。